Предлагам правно обслужване във връзка с придобиването или продажбата на недвижим имот, проверка на наличната документация, справки относно наличието на тежести-като ипотеки, учредено право на ползване, вписани дългосрочни договори за наем, възлагане на жилище със съдебно решение на съпруг, до навършване на 18 години и други.

Какво включат услугите по вещно право?

Осигурявам лесно снабдяване с цялата необходима документация във връзка с изповядване на сделки с недвижими имоти, включително предеклариране на имота в общината.

Грижа се за изготвяне и подпомагане при сключването на предварителен договор, включително и обявяването му за окончателен от съда. Това е често предпочитаният начин за сключване на сделки с недвижими имоти, предвид факта, че е доста по-евтин /но и далеч по-бавен/ вариант. Със самия предварителен договор не се прехвърля право на собственост.

Всяка една от страните по предварителния договор може да предяви иск за обявяването му за окончателен, в случай че е изпълнила задълженията си по предварителния договор. В този случай окончателният договор се счита за сключен от постановяване на съдебното решение. Имайки предвид важността на предварителния договор, е задължително той да бъде съставен от адвокат по вещно право, специализиран в областта на недвижимите имоти.

Доброволна и съдебна делба на съсобствени вещи и недвижими имоти, включително искове за сметки, за лишаване от право на ползване на съсобствен недвижим имоти и много други.

Предлагам процесуално представителство по казуси, свързани с нуждата от адвокат по вещно право в София, както когато клиентът е ищец, така и когато е ответник по:

  • Иск за изкупуване на дял от съсобствен недвижим имот, продаден в нарушение на чл. 33 от ЗС;
  • Иск за решаване на въпроси, свързани с управлението или използването на съсобствени вещи – чл. 32, ал. 2 от ЗС;
  • Защита на правото на собственост пред съда /ревандикационен иск, негаторен иск, владелчески искове/;

Завеждане на иск за собственост

Предявяване на иск по чл. 108 ЗС

Предявяването на иска по чл. 108 ЗС не е обвързано с преклузивен срок, а самото право на собственост не се погасява по давност. Друг е въпросът, че другата страна може да придобие имота ви по давност в рамките на 10 годишно владение.

Първото нещо, което трябва да се докаже, че един индивидуализиран имот е на ищеца, като същият го е придобил с договор за покупко-продажба, дарение от административен акт, наследяване, делба, право на собственост върху земята, на която е построен имотът, придобивна давност и др. Второто нещо, което трябва да докаже ищецът е,че другата страна владее имота.

В случай, че Вие сте ответник по такъв иск, следва да докажете че не владеете имота. Ако Вие владеете чужд имот, следва да докажете, че не го владеете без основание /имате договор за наем, учредено вещно право на ползване и пр./ или че ищецът не е собственик на имота.

Иск по чл.109 от ЗС

По силата на закона собственикът може да иска прекратяване на всяко неоснователно действие, което му пречи да упражнява своето право на собственост. С тези искове се защитава не само нарушено владение, но извършване и на други действия, които пречат на собственика. Нарушенията могат да имат различни форми.

Искове по чл. 75 и чл . 76 от ЗС

Искът по чл. 75 от ЗС дава право на защита срещу всяко нарушение на владението върху недвижим имот или на вещно право върху такъв имот, включително и сервитут, което е продължило непрекъснато повече от 6 месеца. Под нарушение на владението следва да се разбира всяко действие, с което е отстранена частично или изцяло властта върху вещта . Срокът за предявяване на иска по чл. 75 е шестмесечен от момента на нарушението, ако е еднократен акт или от последното нарушение при повтарящи се действия.

Искът по чл. 76 от ЗС урежда правото на владелеца или държателя да иска връщането на вещта от лице, което я е отнело чрез насилие или по скрит начин. Например някой сменя ключалката на вратата /ако живеете под наем/, извежда ви с насилие извън имота и пр.

Искове между съсобственици

Искове по чл. 30, ал. 3 ЗС

Според чл. 30, ал. 3 ЗС „всеки съсобственик участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си”. Това означава, че всеки един от съсобствениците има право да получава ползите от общата вещ съразмерно на своята идеална част-например ако апартамент е даден под наем, да получава част от наема, тъй като всеки един от съсобствениците може да отдаде общия имот под наем /до 3г./, без да се изисква съгласието на другите съсобственици.

Не се изисква писмена покана за заплащане на ползите от общата вещ, когато тези ползи се получават от един съсобственик изцяло или над неговите права. Съразмерната част от добива от общата вещ се дължи от момента получаването му и давностният срок, в който може да се претендира спрямо съсобственикът, който единствен получава доходи от вещта или над правата си е пет години.
От друга страна, всеки съсобственик има задължението да понася съобразно с частта си и тежестите на общата вещ. Тежестите са например сметките за ток, вода, данъци и пр. Когато някой от съсобствениците не е изпълнил задълженията си в общата вещ, съобразно своята идеална част от нея и останалите съсобствениците са ги покрили за своя сметка, те имат право на иск срещу неизпълнилият задълженията си съсобственик.

Иск по чл.31 ал.2 от ЗС

Според чл. 31, ал. 1 ЗС „всеки съсобственик може да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение и по начин да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея според правата им”. Ако един или няколко от съсобствениците започнат да използват лично цялата вещ за себе си, другите съсобственици имат право на обезщетение за ползата, от която са лишени, считано от деня на писменото поискване.

Приложното поле на хипотезата на чл. 31, ал. 2 ЗС се отнася до случаите, при които съсобственикът лично си служи с вещта за задоволяване на собствени нужди или нужди на семейството си, както и ако просто е ограничил достъпът на останалите съсобственици до общата вещ, без да я ползва / например сменил е ключове на апартамента, но не живее в него/.

Обезщетение се дължи от деня, в който е направено писменото искане за заплащане на обезщетение . Писмената покана може да бъде отправена по различен начин – с телеграма, писмо или нотариална покана, като за доказване факта на подаване на поканата могат да се ползват всички доказателствени средства, но факта на самата покана следва да бъде установен с писмени доказателства.
Петгодишната погасителна давност за задължението за заплащане на обезщетение започва да тече от момента на отправянето на поканата.

Иск по чл. 33, ал. 2 ЗС

Когато притежавате в съсобственост идеална част от недвижим имот, съсобственикът не може да я продаде на трето лице, преди да предложи на останалите съсобственици да я изкупят при същите условия. Ако не изпълни това изискване, останалите съсобственици имат право да изкупят продадената идеална част, като встъпят на мястото на купувача в продажбеното правоотношение.

Продаващият дела си съсобственик е свободен да избере на кого от другите съсобственици да предложи дела си най-напред.
Условие за предявяване на иска за изкупуване е да не е изтекъл двумесечният преклузивен срок, установен в чл. 33, ал. 2, изр. 2 ЗС, за спазването на който съдът следи служебно.

Иск по чл. 34, ал. 1 ЗС

Чл. 34 ЗС урежда иска за делба на съсобствена вещ. Това право не се погасява по давност. В случай че е невъзможно да поделите имуществото си доброволно е възможно да поискате това да стане чрез съда.

Изготвяне на нотариални актове

Предлагам цялостно обслужване при изповядване на сделки с недвижими имоти. Това включва пълна проверка на имота за тежести, възбрани, вписани искови молби и прочие. Предлагаме снабдяване с всички необходими документи за изповядване на планираната от Вас сделка, включително снабдяване с кадастрални скици на имота, предеклариране на имота при наследяване, подаване на декларация по чл.14 от ЗМДТ, снабдяване с данъчна оценка и др. Изготвям нотариални актове за:

  • Покупко – продажба на недвижим имот
  • За учредяване право на строеж /срещу задължение за проектиране и/или строителство
  • Покупко – продажба на недвижим имот и запазване право на строеж
  • Учредяване на договорна ипотека
  • За замяна на недвижим имот
  • Нотариален акт за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане
  • Нотариален акт за дарение на недвижим имот
  • Нотариален акт за собственост на недвижим имот придобит по давност
  • Нотариален акт за продажба на паркомясто
  • Констативен нотариален акт за придобиване на имот по завещание
  • Нотариален акт за учредяване вещно право за ползване
  • Нотариален акт за замяна на идеални части от недвижим имот
  • Нотариален акт за договорна ипотека върху земя и сграда на степен идеен архитектурен проект
  • Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот в полза на трето лице при условията на чл. 22 от ЗЗД
    и др.

Изповядване на сделки с недвижими имоти

На първо място, преди да изповядате сделка пред нотариус с недвижим имот, следва да проверите кой е собственик на имота. Това става като извършите проверка в съответната служба по местонахождението на имота или в информационната система ИКАР.

На второ място задължително следва да се снабдите с удостоверение за наличието или липсата на вещни тежести върху имота – ипотеки, възбрани, вписани искови молби, учредено право на ползване, наеми.

Задължително условие за изповядване на сделката е да се представят кадастрални скици на имота или удостоверение от агенцията по картография и кадастър, че за имотът няма приета кадастрална карта.

Следва да се снабдите с данъчна оценка на имота, а ако сте наследници имотът да се предекларира.

В случай че сте решили да подпишете предварителен договор, ние, като адвокати недвижими имоти, Ви съветваме да не плащате НИЩО по него преди изповядване на нотариалната сделка. Вярно е, че с предварителния договор, страните до известна степен спестяват средства по изповядване на сделката, като вместо нотариус, отправят искане до съда да обяви договора за окончателен, но също така е вярно, че с предварителния договор не се прехвърля собственост върху недвижимия имот. Това означава, че продавачът на който сте платили значителна сума пари, може да продаде един и същ имот с предварителен договор на колкото реши различни лица. Имотът ще придобие това лице, чиято искова молба бъде първа вписана в съда. Вие ще можете да претендирате единствено платените суми обратно. Друг е въпросът, че лицето от което купувате отдавна ще е укрило придобитите средства, като вие в крайна сметка няма да получите нищо, в замяна на платеното.

Задължително се нуждаете от адвокат за недвижими имоти, специалист по вещно право, който да провери как е придобит имотът и дали не ви се представят неистински документи с цел имотна измама. Най-често използваните неистински документи са:

  • Фалшиво завещание
  • Фалшив смъртен акт и удостоверение за наследници
  • Продават Ви с предварителен договор имот принадлежащ на психично болен, който не е поставен под запрещение или дете.
  • Сделките с психично болни лица и деца са унищожаеми или съответно нищожни.
  • Фалшиви протоколи от общи събрания на съдружници с решение за продажба на недвижим имот.
  • Смяна на съдружник чрез неистински договор за продажба на дружествени дялове с последваща разпоредителна сделка с недвижими имоти на това дружество от страна на „новоприетия съдружник“.
  • Фалшиви съдебни решения за присъдена собственост.
  • Фалшиви пълномощни

Делба на имот

Съществуват два вида делби: доброволна и съдебна.

Доброволна

Доброволната делба се сключва във вид на договор, който подлежи на нотариална заверка.

Необходимите документи, с които следва да се снабдите или с които ще Ви снабдим ние са:

  • Смъртен акт ако имотът е наследствен
  • Удостоверение за наследници
  • Документ, че делбените имоти са собственост на наследодателя-нотариален акт, договор /ако имотът е придобит с договор между общината или държавата/, съдебно решение, административен акт и др.
  • Удостоверение за данъчната оценка на недвижимия имот
  • Скица или удостоверение, че имотите са делими
  • Утвърден архитектурен проект от главния архитект на общината, който следва да е изготвен от лицензиран архитект.

Когато в делбата участват недееспособни или отсъстващи, се иска разрешение на районния съд.

Задължително всички наследници следва да участват в делбата иначе тя е нищожна.

След заверката от нотариус, договорът за доброволна делба се вписва в съответната служба по вписванията.

Съдебна

Съдебна спогодба-делба – договор с елемент на съдебен акт. Съдът одобрява делбата, след като извърши проверка за спазване на всички изисквания за нейната валидност. Такъв договор може да бъде унищожен в предвидените от закона случаи – например при измама.

Ако липсва разбирателство между съсобствениците, се стига до съдебна процедура.

Съдебна делба (е подробно уредена в нормите на ГПК). Съдебно дело за делба може да предизвика всеки от съсобствениците.

Съдебната делба минава през две фази

Първата е по нейното допускане. Ако съдът приеме, че тя е допустима, в решението трябва да се произнесе изрично между кои лица и за кои имоти ще се извърши, каква е частта на всеки.

Следва втората фаза. При нея се извършва реалното и окончателно разделяне на имота или имотите, или пък възлагането на един и изравняването с пари за другите.

Делба може да се извърши както след смъртта на наследодателя, така и приживе на наследодателя от самия него чрез делба – дарение (с нотариален акт) и делба завещание (чрез нотариално или саморъчно завещание).